주택임대사업자의 건강보험 피부양자 자격상실 기준

주택을 임대해서 수입을 얻는 사람은 2019년 임대소득귀속분부터 연간 2,000만원 이하의 임대 수입을 얻더라도 소득세를 납부해야 한다. 이때 사업자등록을 한 경우라면 세제 혜택을 받을 수 있고, 사업자등록을 하지 않을 경우에는 연간 임대료의 0.2%의 가산세까지 부과되므로 소득세법상으로는 당연히 사업자등록을 하는 것이 맞다. 자세한 혜택은 아래 표를 참조하면 된다.

 

 

 

 

 

다만, 사업자등록을 낼 때 걱정되는 부분은 사업자 등록으로 인해 건강보험 피부양자 자격을 상실하는 경우이다. 건강보험 피부양자로 등재된 경우에는 건강보험료를 납부하지 않아도 되지만, 피부양자 자격을 상실하는 경우에는 매달 많게는 수십만원에 이르는 건강보험료를 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 아래 표를 보면 사업자 등록시 소득세에서는 혜택을 받지만, 건강보험료를 추가 부담할 수 있는 상황을 잘 확인할 수 있다. 건강보험료를 납부하게 되면 임대주택, 자동차 등을 보유한다면 한달에 적어도 10만원 이상의 보험료를 매달 납부해야 할 것이므로 오히려 사업자등록을 하지 않았을 때보다 종합적인 과세 부담이 늘어나고 소득이 줄어드는 상황이 발생하는 것이다.

 

 

뉴스1 신문기사 이미지에서 발췌

 

 

그러나, 사업자등록을 낸다고 해서 무조건 피부양자 자격을 상실하는 것은 아니다. 임대소득이 연간 1,000만원 이하인 경우에는 간주소득이 0원이 되므로, 소득미발생으로 인해 건강보험료를 납부하지 않아도 된다. 오히려 사업자등록을 내지 않는 상황에서 연 400만원 이상의 임대소득이 발생하는 경우에는 피부양자 자격을 상실할 수 있다. 따라서, 임대소득이 연간 1,000만원 이하인 사람들은 무조건 사업자등록을 하는 것이 바람직하다.

 

 

 

 

즉, 주택임대사업자 등록 및 국세청 임대사업자 등록 모두를 이행한 임대사업자의 경우 임대료가 연간 1,000만원 이하라면 필요경비율 60%를 적용받으면 소득금액이 400만원 이하이므로, 여기에 기본공제 400만원까지 받으면, 사업소득 인정금액이 0원이므로 사업소득이 없는 경우로서 건강보험 피부양자 자격을 상실하지 않는 것이다.

이에 반해 어느 하나라도 등록하지 않은 경우(주택임대사업자 등록 또는 국세청 임대사업자 등록 중 어느 하나라도 하지 않은 경우)에는 연간 400만원을 초과하는 소득이 발생하면 필요경비율 50%를 적용하고, 기본공제 200만원을 공제하더라도 수입이 발생하므로 피부양자 자격을 상실하게 된다.

과거에 건강보험공단은 사업소득 합계가 연 500만원 이하인 경우에는 건강보험 피부양자 자격을 인정하고 있었기 때문에, 사업자등록을 하지 않은 주택 임대인도 사업소득의 합계가 500만원을 초과하지 않는 경우라면 건강보험의 피부양자 자격을 인정받을 수 있다고 해석할 수도 있다.

그러나, 소득세법 제81조의12에서 주택임대사업자(소득세법에서는 사업소득이 있는 경우 사업자로 간주함)에게 등록의무를 부과하면서 미등록 시 가산세를 부과하고 있으므로, 건강보험공단에서는 위 조항을 근거로 주택임대사업자에 대해서는 보다 적극적인 행정해석을 통해 '주택등록사업자가 사업소득이 있는 경우'로 판단하여 피부양자 자격을 상실시킬 우려가 있는 것이다. (물론 필요경비율 50% 및 기본공제 200만원을 적용한 후에도 사업소득 인정금액이 0원인 경우에는 여전히 피부양자 자격을 상실하지 않을 것이다)

결론적으로, 주택임대사업을 하는 사람이 연간 1,000만원 이하의 임대수입을 얻는 경우라면 필요경비 인정과 기본공제를 통해 사업소득이 0원인 것으로 인정받게 되어 건강보험의 피부양자 자격을 유지할 수 있기 때문에 무조건 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 주택임대사업자로 등록시에는 1가구 2주택의 적용에서 벗어날 수 있고, 이로 인한 양도소득세 중과세 등의 부담에서도 벗어날 수 있으며, 취득세, 재산세, 종부세 등도 감면받을 수 있는 등 세제 혜택이 상당히 크기 때문이다.

오히려 주택임대사업자로 등록하지 않는 경우에는 임대수입이 연간 1,000만원보다 적은 경우라도 건강보험공단의 '사업소득' 발생에 대한 적극적인 해석으로 인해 건강보험의 피부양자 자격을 상실할 위험이 있다는 점에 유의해야 할 것이다.